Abschaffung Eigenmietwert - eine beschlossene Sache!

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist seit dem 28. September 2025 beschlossen.

Was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer:innen?

Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe eingeführt, um die leeren Staatskassen wieder zu füllen. Seitdem wurden fiktive Mieteinnahmen versteuert, da das selbst genutzte Eigentum theoretisch hätte vermietet werden können. Im Gegenzug konnten Abzüge wie Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten geltend gemacht werden.

Die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts wurde vom Stimmvolk angenommen. Das neue System wird voraussichtlich frühestens im Jahr 2028 in Kraft treten.

Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieses fiktive Einkommen. Gleichzeitig sind die bisherigen Abzüge (z. B. Schuldzinsen, werterhaltender Unterhalt) jedoch ganz oder teilweise eingeschränkt.

Inwiefern Sie von der Abschaffung betroffen sind, sehen Sie nachfolgend in einer kleinen Übersicht:

•  Langjährige Eigentümer:innen einer Liegenschaft, die ihre Hypothek fast oder vollständig amortisiert haben und bereits pensioniert sind profitieren von der Abschaffung. Unter der Bedingung, dass sie ihre Liegenschaft bisher immer regelmässig renoviert und gut unterhalten haben. 

• Bei einem Neubau profitieren Ersterwerber:innen von einem Ersterwerberabzug und müssen unmittelbar auch mit keinen höheren Investitionskosten rechnen. Bei älteren Liegenschaften sind die Investitionskosten nur noch begrenzt abzugsfähig. In beiden Fällen ist die Hypothekarbelastung zu Beginn häufig eher hoch, sodass auch diese Belastung steuerlich nicht mehr abgezogen werden kann.

•  Besitzer und Besitzerinnen von renovationsbedürftigen Immobilien hingegen verlieren, da sie keine Abzüge mehr vornehmen können. Es wird empfohlen, diese Arbeiten noch vor Inkrafttreten umzusetzen.

• Betroffen sind Personen mit Lombardkrediten, da sie keine Schuldzinsen mehr steuerlich geltend machen können, sowie teilweise je nach individueller Situation Zweitwohnungseigentümer.

Übergangsregelung für Erstkäufer:innen

Für Erstkäufer:innen von selbstgenutztem Wohneigentum wurde im Rahmen der Reform eine wichtige Übergangsregelung eingeführt:

• Befristeter Abzug von Schuldzinsen: Erstkäufer können in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf einen begrenzten Teil ihrer Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen.

• Limitierter Höchstbetrag: Der maximale Abzug beträgt im ersten Jahr 10.000 CHF für verheiratete Paare und halbiert sich in jedem folgenden Jahr.

Diese Regelung soll den Übergang zum neuen System für junge Familien und andere Erstkäufer erleichtern.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein Systemwechsel mit grosser Tragweite. Für viele Wohneigentümer:innen - insbesondere für Pensionierte und Eigentümer:innen mit tiefen Hypotheken steht eine deutliche Steuerentlastung an. Für andere, etwa Eigentümer:innen stark belehnter Liegenschaften oder sanierungsintensiver Gebäude, kann die Reform Nachteile bringen.

Viel mehr als «blos e chlini Stadt»!

«Wo lebt es sich in Schaffhausen am besten – Breite, Buchthalen oder Emmersberg?» Diese Frage begegnet mir als Immobilienmaklerin seit über vierzehn Jahren regelmässig. Eines vorweg: Der Kanton Schaffhausen bietet viele schöne Ecken und lässt viel Raum für individuelle Vorlieben und Lebensentwürfe. Er ist so vielfältig wie die Menschen, die hier leben. Und genau darin liegt seine Stärke. Nicht für alle müssen es die klassischen Stadtquartiere sein. Natürlich bieten KSS, Engeweiher oder die Aussicht auf Rhein und Altstadt in Buchthalen hohe Lebensqualität – besonders für Familien. Doch auch viele Gemeinden abseits des Zentrums sind längst aus dem Dornröschenschlaf erwacht. Hier hat sich nicht nur die Infrastruktur verbessert – auch unsere Ansprüche wandeln sich stetig: Nähe zur Natur, Mobilität, Einkauf, Schulen und Steuern werden unterschiedlich gewichtet.

Ein Beispiel: Herblingen – seit 1964 Teil der Stadt – bietet heute weit mehr als Gewerbegebiete. Der angrenzende Wald lädt zum Verweilen ein, und die Verkehrsanbindung ist hervorragend.

Die steuergünstigsten Gemeinden sind Buchberg, Stetten und Rüdlingen. Durch die Steuersenkung 2024 gewinnt auch Neuhausen an Attraktivität. Innovative Projekte und eine spannende Entwicklung zeigen: Es gibt hier weit mehr als nur den Rheinfall zu entdecken. Die Reiatgemeinden werben mit ihrer Höhenlage und vielen Sonnenstunden, das Klettgau punktet mit Landschaft, Ruhe und einer besseren Erreichbarkeit seit dem Galgenbucktunnel. Beringen und Neunkirch überzeugen mit Infrastruktur, Siblingen und Löhningen mit Familienfreundlichkeit. Wer es noch ruhiger mag, findet in Hallau oder am Randensaum nicht nur Weine, sondern auch Erholung pur. Fazit: Die Vielfalt der Region ist gross – und genauso vielfältig sind die Bedürfnisse. Umso wichtiger ist beim Immobilienkauf oder -verkauf eines: fundierte lokale Marktkenntnis. Deshalb begleite ich Sie mit Erfahrung, Herz und echter Begeisterung für die Region – weil ich weiss: Hier lässt es sich nicht nur wohnen, sondern leben.

Linda Ly Phan