Abschaffung Eigenmietwert - eine beschlossene Sache!

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist seit dem 28. September 2025 beschlossen.

Was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer:innen?

Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe eingeführt, um die leeren Staatskassen wieder zu füllen. Seitdem wurden fiktive Mieteinnahmen versteuert, da das selbst genutzte Eigentum theoretisch hätte vermietet werden können. Im Gegenzug konnten Abzüge wie Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten geltend gemacht werden.

Die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts wurde vom Stimmvolk angenommen. Das neue System wird voraussichtlich frühestens im Jahr 2028 in Kraft treten.

Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieses fiktive Einkommen. Gleichzeitig sind die bisherigen Abzüge (z. B. Schuldzinsen, werterhaltender Unterhalt) jedoch ganz oder teilweise eingeschränkt.

Inwiefern Sie von der Abschaffung betroffen sind, sehen Sie nachfolgend in einer kleinen Übersicht:

•  Langjährige Eigentümer:innen einer Liegenschaft, die ihre Hypothek fast oder vollständig amortisiert haben und bereits pensioniert sind profitieren von der Abschaffung. Unter der Bedingung, dass sie ihre Liegenschaft bisher immer regelmässig renoviert und gut unterhalten haben. 

• Bei einem Neubau profitieren Ersterwerber:innen von einem Ersterwerberabzug und müssen unmittelbar auch mit keinen höheren Investitionskosten rechnen. Bei älteren Liegenschaften sind die Investitionskosten nur noch begrenzt abzugsfähig. In beiden Fällen ist die Hypothekarbelastung zu Beginn häufig eher hoch, sodass auch diese Belastung steuerlich nicht mehr abgezogen werden kann.

•  Besitzer und Besitzerinnen von renovationsbedürftigen Immobilien hingegen verlieren, da sie keine Abzüge mehr vornehmen können. Es wird empfohlen, diese Arbeiten noch vor Inkrafttreten umzusetzen.

• Betroffen sind Personen mit Lombardkrediten, da sie keine Schuldzinsen mehr steuerlich geltend machen können, sowie teilweise je nach individueller Situation Zweitwohnungseigentümer.

Übergangsregelung für Erstkäufer:innen

Für Erstkäufer:innen von selbstgenutztem Wohneigentum wurde im Rahmen der Reform eine wichtige Übergangsregelung eingeführt:

• Befristeter Abzug von Schuldzinsen: Erstkäufer können in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf einen begrenzten Teil ihrer Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen.

• Limitierter Höchstbetrag: Der maximale Abzug beträgt im ersten Jahr 10.000 CHF für verheiratete Paare und halbiert sich in jedem folgenden Jahr.

Diese Regelung soll den Übergang zum neuen System für junge Familien und andere Erstkäufer erleichtern.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein Systemwechsel mit grosser Tragweite. Für viele Wohneigentümer:innen - insbesondere für Pensionierte und Eigentümer:innen mit tiefen Hypotheken steht eine deutliche Steuerentlastung an. Für andere, etwa Eigentümer:innen stark belehnter Liegenschaften oder sanierungsintensiver Gebäude, kann die Reform Nachteile bringen.

Viel mehr als «blos e chlini Stadt»!

«Wo lebt es sich in Schaffhausen am besten – Breite, Buchthalen oder Emmersberg?» Diese Frage begegnet mir als Immobilienmaklerin seit über vierzehn Jahren regelmässig. Eines vorweg: Der Kanton Schaffhausen bietet viele schöne Ecken und lässt viel Raum für individuelle Vorlieben und Lebensentwürfe. Er ist so vielfältig wie die Menschen, die hier leben. Und genau darin liegt seine Stärke. Nicht für alle müssen es die klassischen Stadtquartiere sein. Natürlich bieten KSS, Engeweiher oder die Aussicht auf Rhein und Altstadt in Buchthalen hohe Lebensqualität – besonders für Familien. Doch auch viele Gemeinden abseits des Zentrums sind längst aus dem Dornröschenschlaf erwacht. Hier hat sich nicht nur die Infrastruktur verbessert – auch unsere Ansprüche wandeln sich stetig: Nähe zur Natur, Mobilität, Einkauf, Schulen und Steuern werden unterschiedlich gewichtet.

Ein Beispiel: Herblingen – seit 1964 Teil der Stadt – bietet heute weit mehr als Gewerbegebiete. Der angrenzende Wald lädt zum Verweilen ein, und die Verkehrsanbindung ist hervorragend.

Die steuergünstigsten Gemeinden sind Buchberg, Stetten und Rüdlingen. Durch die Steuersenkung 2024 gewinnt auch Neuhausen an Attraktivität. Innovative Projekte und eine spannende Entwicklung zeigen: Es gibt hier weit mehr als nur den Rheinfall zu entdecken. Die Reiatgemeinden werben mit ihrer Höhenlage und vielen Sonnenstunden, das Klettgau punktet mit Landschaft, Ruhe und einer besseren Erreichbarkeit seit dem Galgenbucktunnel. Beringen und Neunkirch überzeugen mit Infrastruktur, Siblingen und Löhningen mit Familienfreundlichkeit. Wer es noch ruhiger mag, findet in Hallau oder am Randensaum nicht nur Weine, sondern auch Erholung pur. Fazit: Die Vielfalt der Region ist gross – und genauso vielfältig sind die Bedürfnisse. Umso wichtiger ist beim Immobilienkauf oder -verkauf eines: fundierte lokale Marktkenntnis. Deshalb begleite ich Sie mit Erfahrung, Herz und echter Begeisterung für die Region – weil ich weiss: Hier lässt es sich nicht nur wohnen, sondern leben.

Linda Ly Phan

Smart Homes: Die Zukunft des Wohnens?

In einer Welt, in der Technologie nahezu jeden Aspekt unseres Lebens durchdringt, revolutioniert der Trend zu Smart Homes die Art und Weise, wie wir leben und interagieren. Smart Homes, die sich durch die Integration von Technologie in unseren Lebensraum auszeichnen, bieten nicht nur Komfort und Effizienz, sondern verändern auch unsere Lebensqualität grundlegend.

Was sind intelligente Häuser?

Ein intelligentes Haus ist ein Wohnraum, der mit Geräten und Systemen ausgestattet ist, die über das Internet miteinander kommunizieren können. Diese Geräte - von Thermostaten und Beleuchtung bis hin zu Sicherheitssystemen und Küchengeräten - können ferngesteuert, automatisiert und personalisiert werden, um das Wohnen sicherer, komfortabler und energieeffizienter zu machen.

Vorteile von Smart Homes

• Erhöhte Sicherheit: Smart-Home-Technologien ermöglichen es Hausbesitzern, ihr Zuhause aus der Ferne zu überwachen. Intelligente Alarmsysteme, Türklingelkameras und Bewegungssensoren tragen zur Sicherheit bei und sind im Vergleich zu früher, heute kostengünstiger.

• Energieeffizienz: Intelligente Thermostate und Beleuchtungssysteme optimieren den Energieverbrauch, was nicht nur der Umwelt zugute kommt, sondern auch die Stromrechnung senkt.

• Komfort und Bequemlichkeit: Die Möglichkeit, Geräte per Smartphone oder Sprachbefehl zu steuern, bietet unübertroffenen Komfort.

• Anpassungsfähigkeit: Intelligente Häuser können sich an die Bedürfnisse und Gewohnheiten ihrer Bewohner anpassen und bieten so ein individuelles Wohnerlebnis.

Herausforderungen und Bedenken

Trotz der offensichtlichen Vorteile sind mit Smart Homes auch Herausforderungen verbunden. Datenschutz und Sicherheit sind wichtige Anliegen, da die Vernetzung von Geräten potenzielle Risiken für Hackerangriffe und Datenschutzverletzungen mit sich bringt. Auch die Kosten für die Installation und Wartung von Smart-Home-Systemen können ein Hindernis darstellen.

Die Zukunft von Smart Homes

Die Zukunft der intelligenten Häuser sieht vielversprechend aus, mit Technologien, die ständig weiterentwickelt werden, um noch mehr Komfort und Effizienz zu bieten. Mit dem Aufkommen von KI und maschinellem Lernen werden Smart Homes noch intelligenter und passen sich proaktiver an die Bedürfnisse ihrer Bewohner an.

Schlussfolgerung

Smart Homes sind mehr als nur ein Trend; es handelt sich um eine evolutionäre Entwicklung im Wohnbereich, die das Potenzial hat, unser tägliches Leben grundlegend zu verändern. Auch wenn Herausforderungen bestehen bleiben, liegt die wahre Bedeutung von Smart Homes in ihrer Fähigkeit, unser Zuhause sicherer, effizienter und angenehmer zu machen.

Sorgenfreier Wohnungskauf

Beim Stockwerkeigentum gilt es, gängigen Stolperfallen aus dem Weg zu gehen: Die besten Tipps für den Kauf oder Verkauf von Wohnungen.

Einfach den Schlüssel umdrehen und in die Ferien fahren - viele Wohnungseigentümer geniessen die Flexibilität, die eine Eigentumswohnung gegenüber einem Haus mit sich bringt. Kein Garten, der gepflegt werden muss, weniger Verpflichtungen im Unterhalt und das Gefühl, Teil einer Gemeinschaft zu sein. Allesamt verlockende Argumente für diese moderne Form des Wohneigentums.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen wollen, gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die Sie beachten sollten:

ERKUNDIGEN SIE SICH NACH DEM STAND DES ERNEUERUNGSFONDS

Je nach Alter der Immobilie ist dieser von grosser Bedeutung, Ist der Erneuerungsfonds zu schwach dotiert, hat dies eine Nachschusspflicht für grössere bauliche Massnahmen zur Folge. Lassen Sie sich, wenn möglich, die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen der letzten zwei bis drei Jahre geben. Aus den Protokollen lässt sich im besten Fall auch ablesen, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist, und wo Investitionsschwerpunkte liegen.

KENNEN SIE DIE NEBENKOSTEN

Häufig werden diese im Vergleich zu einem Einfamilienhaus unterschätzt. Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft wird häufig eine externe Firma mit der Verwaltung beauftragt. Liftwartung, Hausabwart und der Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile und Umgebung kommen im Vergleich zum Einfamilienhaus oftmals noch dazu. Bei einem Einfamilienhaus muss man selbstverständlich auch Unterhaltsarbeiten durchführen, für diese sind Sie aber allein verantwortlich.

ACHTEN SIE AUF DIE SCHALLDÄMMUNG

Früher wurde weniger massiv und schalldicht gebaut als heute. Wenn Sie mit Kleinkindern in eine Eigentumswohnung einziehen wollen, achten Sie auf die vorhandene Eigentümerstruktur. Generell spielt die Nachbarschaft eine nicht unwesentliche Rolle - schliesslich bildet sie zusammen eine Eigen-tümergemeinschaft. Bei Neubauten lohnt es sich, ein Blick auf die Balkon-, Terrassen- oder Sitzplatz-situation zu werfen. Wie steht es um Ihre Privatsphäre und die Besonnung der Aussenflächen? Für die Nutzung des Aussenraums ist es wichtig, sich das Stockwerkreglement im Detail anzuschauen.

Dieses regelt das Zusammenleben (Pflichten und Rechte der Eigentümer) in der Liegenschaft und enthält teilweise explizite Beschreibungen, wie Sie die Flächen nutzen und ausgestalten dürfen.

BLICKEN SIE OBJEKTIV AUF DIE EINRICHTUNG

Im besten Fall verstaut ein Wohnungsverkäufer seine persönlichen Gegenstände und Habselig-keiten, um einen sauberen und aufgeräumten Eindruck zu vermitteln. Bei bewohnten Eigentumswohnungen lohnt es sich, vor dem Verkauf zu entrümpeln und mit einer minimalistischen Dekoration den ersten Eindruck eines potenziellen Käufers positiv zu beeinflussen.

IST IHNEN FREIHEIT ODER INDIVIDUALITÄT WICHTIGER?

Zu guter Letzt ist dies die wichtigste Frage, die Sie sich stellen müssen. Das Freiheitspotenzial einer Eigentumswohnung beschränkt sich wortwörtlich auf die eigenen vier Wände und bei gemeinschaftlichen Teilen ist gegenseitige Rücksichtnahme zentral. Ein Haus ermöglicht alleinige Nutzung, aber verpflichtet zur Gesamtverantwortung für das Objekt. Wo die neu gewonnene Zeit und Flexibilität für eine Eigentumswohnung spricht, ist die grundlegende Frage, was für Voraussetzungen Sie an Ihr neues Eigenheim stellen und wo Sie gegebenenfalls kompromissbereit sind. Hierbei empfehle ich in der Regel, eine Liste zu erstellen, mit Must haves und No-Gos, um Ihre Bedürfnisse besser zu visualisieren.

Erschienen im CASA, der Immobilienbeilage der Schaffhauser Nachrichten im September 2023. 

Als Käufer einer Immobilie in der Region gibt es einiges zu beachten.

Legen Sie bereits vor der Suche fest, was Ihnen wichtig ist und welche Kriterien für Sie ein absolutes No-Go sind. Es ist sinnvoll, vor der aktiven Suche zunächst das Gespräch mit der Bank zu suchen. Die Bank kann Ihnen auf Basis des aktuellen Zinsumfeldes bereits erste Anhaltspunkte zur Tragbarkeit und Finanzierbarkeit geben.

Wenn es dann an die ersten Besichtigungen geht, ist es von Vorteil, sich vorab mit den Verkaufsunterlagen und der Lage der Immobilie zu beschäftigen, um sich vor Ort voll und ganz auf das Objekt konzentrieren zu können. Einige Informationen erhalten Sie meist nur auf Nachfrage. So müssen z.B. der Steuerwert, das Datum der letzten amtlichen Schätzung und der Eigenmietwert mit den Gegebenheiten vor Ort abgeglichen werden. Häufig sind die Immobilien nicht aktuell bewertet und daher zu hoch oder zu niedrig versichert. Das Verhältnis der Werte zu Prämien und Steuern kann den Kaufentscheid beeinflussen.

Achten Sie auch auf die Kriterien der Mikrolage. Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr? Wie sind die Nachbarn? Achten Sie auf die Sonneneinstrahlung und auf die Eigenschaften der Umgebung. Diese Kriterien sind je nach Interessengruppe sehr unterschiedlich, aber es ist wichtig, sie vor einer Entscheidung und vor Ort abzuwägen.

Und nun kommen wir zu einem der wichtigsten Punkte. «Ich kann leider auch nicht hinter die Mauern schauen...» Altlasten und Gebäudeschadstoffe.

Es ist wichtig zu wissen, dass man als Käufer einer Immobilie keine Gewährleistungsansprüche hat, ausser bei vorsätzlich und arglistig verschwiegenen Mängeln. Vorabklärungen sind deshalb fast unerlässlich. Wenn Sie ein Gebäude kaufen oder renovieren wollen, das vor den 1990er Jahren gebaut wurde, besteht ein erhöhtes Risiko, dass asbesthaltige Materialien vorhanden sind. Deshalb ist es wichtig, vor einem verbindlichen Kaufangebot diese Aspekte durch einen Schadstoffexperten abklären zu lassen, um allfällige Mehrkosten (Spezialentsorgung, Arbeitsschutz etc.) bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen zu können. Zudem lohnt sich in jedem Fall ein Blick in den ÖREB-Kataster (Register der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen). Der ÖREB-Kataster ist online und öffentlich zugänglich. Sie benötigen lediglich die Grundbuchnummer oder die Adresse der Liegenschaft und müssen im Tool noch die eine oder andere Einstellung vornehmen, um sich die Belastungen anzeigen zu lassen.

Im Kanton Schaffhausen ist es Sache des Käufers, sich vor der öffentlichen Beurkundung darüber zu informieren.

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, erläutere ich Ihnen gerne mein empfohlenes Vorgehen im zweiten Teil meines Blogs.

Schaffhausen - “Bloss e chlini Stadt“

Schaffhausen ist eine Stadt, die mit einer Vielzahl von Faktoren eine hohe Lebensqualität bietet. Von der natürlichen Schönheit bis hin zum historischen Charme gibt es viele Aspekte, die das Leben in dieser Region besonders machen.

Die natürliche Schönheit Schaffhausens ist beeindruckend. Die Stadt liegt malerisch am Rhein und ist von bewaldeten Hügeln umgeben. In der Nähe befindet sich der majestätische Bodensee, der zahlreiche Freizeitmöglichkeiten und Wassersportaktivitäten bietet. Die Möglichkeit, die Natur in vollen Zügen zu geniessen, trägt zweifellos zur hohen Lebensqualität bei.

Ein weiterer Aspekt, der Schaffhausen auszeichnet, ist sein historischer Charme. Die gut erhaltene Altstadt mit ihren engen Gassen und historischen Gebäuden verströmt einen einzigartigen Flair. Der imposante Munot, eine runde Festung, und der beeindruckende Rheinfall sind weitere Highlights, die Besucher und Bewohner gleichermassen begeistern.

Die kulturelle Vielfalt Schaffhausens ist ein weiterer Pluspunkt. Hier finden sich Museen, Theater, Kunstgalerien und Musikveranstaltungen, die das kulturelle Leben bereichern. Das Stadttheater Schaffhausen und das renommierte Museum zu Allerheiligen sind nur einige Beispiele für die vielfältige kulturelle Szene, die in der Stadt zu finden ist.

Lebensstandards spielen eine wichtige Rolle, und auch hier punktet Schaffhausen. Mit einer exzellenten Infrastruktur, zuverlässigen öffentlichen Dienstleistungen, hoher Sicherheit und guter medizinischer Versorgung bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität für ihre Bewohner.

Schaffhausen bietet auch vielfältige Bildungs- und Forschungsmöglichkeiten. Eine Reihe von Schulen, Gymnasien und eine Fachhochschule sind hier ansässig. Die Stadt ist zudem ein Zentrum für innovative Unternehmen und Forschungseinrichtungen, die die Region vorantreiben.

Nahversorgung und Einkaufsmöglichkeiten sind ein weiterer Pluspunkt von Schaffhausen. Die Bewohner finden hier eine breite Auswahl an Geschäften, Supermärkten und lokalen Märkten, die eine vielfältige Palette an Produkten bieten. Darüber hinaus profitieren die Einwohner von der Nähe zur deutschen Grenze, die weitere, attraktive Einkaufsmöglichkeiten eröffnet.